1、国有土地管理部门以追收土地出让金为诉讼标的案件的性质
在审判实践中，对以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质确定有三种不认可见：一种建议觉得该类争议是行政争议，应由土地管理部门根据行政法律法规进行处置，走行政裁决的道路，该类争议不是人民法院主管。其理由是国有土地管理部门负有行政管理职责任，国有土地的出售，具备行政许可和行政审批的特征，出售行为是不是成立，最后要以土地权属登记为生效要件。第二种建议觉得该类争议是行政诉讼，以追缴土地出让金为标的的案件应由行政审判庭审理并根据行政法律法规作出实体判决。第三种建议觉得该类争议是普通的民事诉讼。对于欠缴土地出让金的案件应依据《土地出让合同》，根据《合同法》的有关原则作出实体处置。
要弄清上述问题，大家有必要对国有土地出售进行深入分析。作为房产开发企业，获得土地用权用于商业开发，极终目的是以盈利、获得商业收益为目的。依据法律的授权，国有土地管理部门对国有土地负有营运管理的职责，当国有土地管理部门代表国家以“招、拍、挂”等市场运作的形式，本着“平等、自愿、等价有偿、诚实信用”的原则出让具备商业开发价值的国有土地时，对于参加竞买国有土地的受叫人而言，在土地出售活动中已不再具备行政管理者的身份，而仅仅具备普通意义上的民事主体身份。因为土地用权的出售已全部根据市场化方法运作，决定了在《国有土地出售合同》中双方主体的平等性。因此，以国有土地管理部门为原告、以开发商及其所属房产公司为被告、以追缴土地出让金为标的案件的性质应当是普通民事案件，人民法院要准时地根据普通民事案件受理立案。为了保全国有资产，尽量降低国有资产流失，在该类案件的审判和实行中，可以参考国有土地管理部门的诉前、诉讼保全申请，充分运用查封、扣押、划拨、变买等司法强制手段，查封房产企业和开发商的银行帐户，扣押财产，保证欠缴土地出让金能准时全额收购。
2、追收土地出让金案件的两种不相同种类型
从不同法院已受理的以追收土地出让金为诉讼标的案件来看，该类案件主要有两类型型。一类是房产开发企业与国有土地管理部门签订《国有土地出售合同》后，虽未改变合同约定的宗地作用与功效，获得土地用权后进行了房产开发，但未按合同的约定足额缴清出让金，有些房产企业为了获得土地用权证，还向土地管理部门书立了欠据。对于这种案件，事实了解，处置建议也是相当明确的，应当依据受叫人与出叫人签订的《国有土地出售合同》的约定判决受叫人全额缴齐所欠土地出让金。第二类是房产商在签订《国有土地出售合同》获得出售土地的用法权后，变更合同的规划设计条件，主如果增大容积率，增大建筑面积，在追求企业收益的最大化的过程中，不按规定向国家补缴土地出让金。对这种案件的审理，因为涉及到容积率与地价之间关系的专业常识，而标准容积率的确定国家没统一标准，各省、地、市经济进步水平的不同，城市建设的总体规划需要不同，也不可能有固定的容积率标准，因而改变容积率对地价的影响处于不确定的状况，在学术界因容积率变动计算应补交的土地出让金也有多种建议，因此，该类案件审理难较大。
3、建筑容积率与土地出让金之间的关系
国有土地管理部门在出让国有土地时，根据城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建的建筑物，在《国有土地出售合同》中要从以下方面进行明确规定，一是要确定主体建筑物性质和附属物性质；二是要确定建筑容积率；三是要规定建筑密度、高限和绿地比率。其中对建筑容积率的确定，是《国有土地出售合同》中一个要紧的合同条约。所谓的建筑容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。在宗地面积肯定的状况下，建设项目的容积率越高，建设物总面积就越大，土地借助率就越高，地价也就越高，因而在国有土地出让时，房产开发商应缴纳的土地出让金也就越高。在现在的房产市场上，开发商的暴利主如果从增加建筑物总面积、增大容积率、逃废土地出让金的形式来赚取的，面对日益攀升的房产市场，要进行整治和规范，可以说应当从清理改变已出让国有土地作用与功效和建筑容积率着手。
4、增加建筑容积率后应补交土地出让金的法律依据
因为建筑容积率的增加对国有土地的地价有着实质性的影响，开发商在较低的建筑容积率的规范下获得国有土地用权，在开发过程中又通过种种方法提升建筑容积率，其行为的本质是逃废土地出让金，对于房产行业常见存在的这种弊病，应当采取法律的方法予以有效地打击和制止。《中国城市房产管理法》第十七条规定：土地用户需要改变土地用权出让合同约定的土地作用与功效的，需要获得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的赞同，签订土地用权出让合同变更协议或者重新签订土地用权出让合同，相应调整土地用权出让金。
2002年12月26日建设部下发的《关于加大国有土地用权出让规划管理工作的公告》第四条规定：受叫人获得国有土地用权后，需要根据《国有土地用权出让合同》和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不能改变规划设计条件；如因特殊缘由，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出申请，经批准后方可推行。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知国有土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受叫人应当依据有关规定予以补交。仅仅从上述法律和部门规章中，大家可以进一步明确，土地用户增加建筑容积率、改变土地用权出让合同约定的土地规划用条件后，仅有规划行政主管部门的赞同是完全不可以的，还需要获得国有土地管理部门的赞同，签订土地用权出让合同变更协议或者重新签订土地用权出让合同，补交土地用权出让金后才能真的获得宗地的土地用权。据悉，从我市清理工作中反映的状况来看，从2003年以来，有100余宗建设用地改变了建筑容积率，初步概算房产开发商逃废土地出让金达数千万元，出现如此的问题，不可以不说到规划行政和国有土地管理部门的失职失责。应当说，根据建设部2002年12月26日建设部下发的《关于加大国有土地用权出让规划管理工作的公告》精神，开发商申请规划变更被批准后，规划部门应当准时告国有土地管理部门，国有土地管理部门得到告知后，应当准时追缴土地出让金，假如行政职能履行到位，也不会产生目前的问题。
5、建筑容积率增加的行为是违反《国有土地出让合同》的违约行为
在前面大家已经说明，国有土地管理部门在出让国有土地时，根据城市总体规划，对所出让的国有土地范围内新修建建筑物，所确定的建筑容积率，是《国有土地出售合同》中一个要紧的合同条约。国有土地管理部门在合同中对受叫人（开发商）约定了投资总额、单位面积投资强度、建筑容积率和建筑系数等指标，主如果为了节省集约用地，提升土地借助率。假如受叫人难以满足《国有土地出售合同》约定的指标，通过增加建筑容积率达到增加建筑面积的行为，依据《合同法》确定的严格责任原则，是典型的合同违约。国有土地管理部门还可以根据合同的约定向国有土地的受叫人（开发商）倡导违约责任，需要其按合同约定支付违约金。
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